袁威：轨道交通像“蝴蝶效应” 影响城市格局改变

三益中国商业事业部副总经理袁威接受搜狐焦点网专访

济南轨道交通远景线网规划了9条线路,其中近期建设规划确定的“一横两纵”3条快线,目前已报国家发改委待批。轨道交通的建设使其沿线区域价值随之提升，业内人士将这种现象称为“轨道效应”，轨道交通犹如一个城市的主动脉，所行之处，必将带来周边区域价值的提升，同时也必将给这座城市带来更大的发展动力。

2013年5月22日，由搜狐焦点主办的“济南楼市版图，因“轨”而变”高峰论坛在济南喜来登大酒店隆重启幕。论坛邀请了业内专家、开发商共聚一堂，共同探讨了轨道交通未来的发展规划以及它将为济南这座城市带来怎样的影响，为百姓置业带来怎样新的起点。

三益中国商业事业部副总经理袁威受邀参加了论坛并接受了搜狐焦点网专访，就轨道交通规划建设对城市的发展带来的影响等方面展开了讨论。

轨道交通改变城市居民的出行方式和出行观念

袁威表示：考虑轨道交通这个问题的时候应该抛开这个专业和我们的行业来看，应该回到城市居民的角度想问题，轨道交通改变的是什么?轨道交通最重要的是改变了城市居民的出行方式和出行观念。因为中国现在城市化的进程，尤其是二线城市，就像济南这样的，它会面临跟大多数二线城市一样的困境，就是堵车。堵车，实际上是消耗大量的时间成本在交通上面;而轨道交通通常来说不存在堵车问题，它准点，时间可控。比如说在北京、上海、广州、深圳这样一些轨道交通比较发达的城市，你出门的时间相对来说是可控的、精确的，甚至可以精确到5分钟以内，为什么?因为地铁不受地面上因素影响，准点发车，从一个地方到另外一个地方需要的时间可量化，里面只是换乘的问题。但是你开车过去是完全无法预计你在路面上遇到的各种情况。这是其一，就是它改变了你出行的方式。

第二个它也改变了你的出行心理。在轨道交通普及之前，人出门是受气侯、环境因素影响的。比如说风雨或烈日会影响出行，但是轨道交通不一样，相对来说是给你提供一个比较恒定的空气和温度环境。比如你遇到一个暴雨天，地面交通肯定堵车。但是轨道交通相对受影响因素小，由于它的设施和设备比较先进，不管是烈日也好、暴雨也好、是否刮风、是否有粉尘，你在车厢里面是相对比较舒适的，人能比较有效的把自己的时间利用起来。像上海这些堵车比较严重的城市，轨道交通是很重要的解决居民出行的一个方式。

轨道交通建设可改变城市区域价值，使城市呈螺旋式上升发展

袁威说，站在城市的角度讲，轨道交通建设使城市不断更新，螺旋式上升发展。像在上海，轨道交通代表的是一种趋势，就是城市不断的发展过程当中，你可以看到城市发展的结构。轨道交通它隐性的一个问题就是能够改变那个区域的土地价值，或者说是一个区域的价值。当没有轨道交通时，人们只依赖公共交通的话，这个地方的出行以及和整个主城区之间的关系相对比较松散，一旦有了轨道交通，它的城市能级会增加。比如像上海，上海哪怕是一个很偏的，靠近外环的地方，只要说有轨道交通可以到达，这个地方的整个城市建设都是非常兴旺的，真的是要用“兴旺”这样一个词。

轨道交通可以解决年轻人的刚需购房，并且可以提升区域土地价值

比如说在市区里面，上海正常的房价起码在3万/平方米左右，像上海的远城区的嘉定，那边的房价大约在8000元/平方米左右，由于地铁能够到达，很多的年轻人就可以在这里成家置业，刚需购房就可以解决掉。

像济南这样的城市，由于之前城市里面土地价值相对平均，但是随着轨道交通的建设一定会出现级差化，就是靠近轨道交通的区域的土地价值有溢价的出现。这就是一个波峰的带动作用，他连的不是一根直线，是一个波形图，轨道交通沿线周边的土地有一个放量，这样就会改变整个城市的土地价值，以及这里面开发所需要的配置。

今后政府对延轨道交通里面，这些一些优先的开发里面可能会选择更好的企业，对你有更高的要求，实际上也是政府对于自身的城市建设和城市更新提出更高的要求，不会只是一个单一的想法：解决基础交通，做轨道交通肯定不是做“1”的事情，肯定是做“1+1>2”的事情。我们不但要改变老百姓出行的方式，改变城市交通问题。同时，通过巨额的投入，肯定要在土地和开发里面获得相应的回报。